2025년 이문동 장위동: 1만 2천가구 신축 입주와 전셋값 하락

이문동 장위동 함께 간다

 

서울 동대문구 이문·휘경 뉴타운과 성북구 장위 뉴타운은 최근 대규모 신축 아파트 입주가 이어지며 ‘천지개벽’이라는 표현이 어울릴 정도로 빠르게 변모하고 있습니다. 그러나, 급격한 공급 증가로 전세 매물이 늘어나면서 전셋값 하락이 본격화되고 있습니다. 이번 글에서는 이 지역의 신축 단지 입주 상황, 전세 시장의 변화, 그리고 향후 전망을 심층적으로 분석합니다.

 

이문동과 장위동은 현재 신축 아파트가 쏟아지며 
매물이 계속 쌓이고 있어 집주인들이 잔금을 위해
전셋값을 낮출 가능성이 큽니다
장기적으로는 우상향할 것!

 

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1. 이문·휘경 뉴타운: 신축 입주와 변화의 중심

‘래미안 라그란데’로 시작된 대규모 입주

• 규모: 3,069가구
• 위치: 서울 지하철 1호선 외대앞역 역세권
• 특징: 청량리역 상권과의 근접성 및 GTX-C 노선 개통 예정으로 강남권 출퇴근이 편리.

래미안 라그란데 평면정보 확인

 

현황

지난 1월 초 입주가 시작되었으며, 매물 문의는 꾸준히 증가 중.

그러나 급매물 위주로 거래가 이루어지며, 전세 거래는 활발하지 않음.

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휘경·장위 뉴타운의 입주 예정 단지

• 휘경 자이 디센시아(1,806가구): 2025년 6월 입주 예정.
• 이문 아이파크 자이(4,321가구): 2025년 11월 입주 예정.
• 장위 자이 레디언트(2,840가구): 2025년 3월 입주 예정.

정주 여건이 좋고 입지가 우수한 단지들도
신축 공급 과잉으로 단기적인 가격 조정은
피하기 어려울 것입니다

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2. 전세 시장 변화: 매물 증가와 가격 하락

급증하는 전세 매물

• 이문·휘경 뉴타운: 대규모 입주로 전세 매물이 시장에 쏟아지며 수요자들이 거래를 미루는 관망세를 보이고 있음.
• 장위 뉴타운: 입주 전부터 매물이 쌓이며 전셋값 하락 압력이 커지고 있음.

전셋값 하락의 사례

• 래미안 라그란데(84㎡)

       평균 전세 호가: 6억 2,000만~6억 5,000만 원.

       급매물: 5억 원대 거래 사례 발생.

• 휘경 자이 디센시아: 본격적인 입주가 시작되면 가격 약세가 불가피할 것으로 전망.

동대문·성북구 전셋값 하락세

• 동대문구: 2025년 1월 첫 주 기준 전셋값이 전주 대비 0.08% 하락.
• 성북구: -0.09%로 서울에서 두 번째로 큰 낙폭 기록.

 

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3. 전셋값 하락의 주요 원인

신축 공급 과잉

이문·휘경·장위 뉴타운

• 2025년 한 해 동안 1만 2,000가구 이상의 입주 물량이 쏟아질 예정.
• 공급 과잉으로 전셋값 하락 압력이 심화.

시장 관망세

• 수요자들이 추가 매물과 더 큰 가격 하락을 기대하며 거래를 미루고 있음.
• 기존 단지의 급매물 거래가 우선 이루어지는 상황.

잔금대출 부담 증가

• 집주인들이 잔금 납부를 위해 전셋값을 낮추는 상황이 계속될 것으로 보임.
• 대출 규제가 강화된 상황에서 매수자 부담도 커져 거래 회복이 어려운 상태.

 

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4. 향후 전망: 신축 중심 지역의 변화

전셋값 추가 하락 가능성

• 전망: 신축 단지 입주가 본격화되면서 전셋값 하락세는 2025년 하반기까지 지속될 가능성이 큼.
• 장기적 영향: 과잉 공급이 해소된 이후에야 전세 시장이 안정세를 찾을 것으로 보임.

매물 적체 지속

• 입주 초기 단지의 매물이 쌓이면서 급매물이 증가할 가능성이 있음.
• 이로 인해 단기적으로는 가격 경쟁 심화가 예상됨.

 

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5. 수요자와 투자자를 위한 조언

관망 자세 유지

• 매물이 꾸준히 증가하고 있어 추가 하락 가능성을 염두에 두고 시장을 주의 깊게 모니터링하세요.

입지 중심 분석

• GTX-C 노선 개통 예정 등 교통 호재가 있는 단지는 장기적으로 높은 가치를 유지할 가능성이 있습니다.

거래 시점 결정

• 급매물이 많아진 상황에서는 가격 경쟁이 심화될 수 있으므로 신중하게 거래 시점을 결정하세요.

 

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결론: 이문·장위동 부동산 시장의 기회와 리스크

2025년은 이문·휘경·장위 뉴타운에서 대규모 입주가 이루어지며 지역 부동산 시장이 새로운 국면에 접어들고 있습니다. 단기적으로는 공급 과잉으로 인한 전셋값 하락과 매물 적체가 이어질 가능성이 크지만, 교통 및 생활 인프라 개선을 기반으로 장기적인 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

 

 

 

 

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